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2025-06-01 20:34
日前，北京發(fā)布《2025年北京市住房發(fā)展年度計劃》，明確今年商品房用地供應、保障性住房建設等目標，并提出優(yōu)化住房用地供應、加大住房保障力度、持續(xù)推進房地產(chǎn)市場回穩(wěn)向好等多項重點任務。
不只是北京，近期廣州、成都、天津、青島、廈門、哈爾濱等地也發(fā)布了今年住房發(fā)展計劃，另外，杭州、武漢等地披露了今年住宅用地供應計劃和保障性住房籌建目標。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，縮量提質(zhì)是各地今年住房用地尤其是商品住房供應的重要特征，與去年相比，今年各地商品住房用地供應規(guī)模有不同程度縮減。另外，各地保障性住房籌建規(guī)模整體也有所下降，收購存量商品房用作保障性住房成為重要方向。各地持續(xù)完善住房保障體系建設，在穩(wěn)妥推進配售型保障性住房籌建的同時，繼續(xù)發(fā)力保障性租賃住房建設，著力構建多層次、差異化的住房保障體系。
圖片來源：新華社
商品住房用地供應收縮
日前發(fā)布的《2025年北京市住房發(fā)展年度計劃》明確了今年北京住房發(fā)展的8項重點任務，其中優(yōu)化住房用地供應居于首要位置。
在合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地原則指導下，今年北京計劃安排商品住房用地240~300公頃。較去年計劃安排商品住房用地供應下限300公頃、入庫300公頃，今年商品住房用地計劃供應規(guī)模有所下降。
不只是北京，成都、杭州、武漢、天津、青島等地今年商品住房用地或住宅用地計劃供應量也有不同程度下降。
如成都今年計劃新增商品住房用地供應9000畝，供應商品住房12萬套，約1560萬平方米，與去年相比，新增商品住房用地供應量減少2500畝，降幅約21.7%；計劃供應商品住房量減少2.7萬套，約376萬平方米，降幅分別約18.4%、19.4%。
再如杭州今年市區(qū)住宅用地供應計劃為517.32公頃，較去年計劃供應量減少271公頃，降幅約34.4%；又如南昌在《南昌市2025年住房發(fā)展年度計劃（征求意見稿）》中明確，今年南昌市本級擬計劃供應新建商品住宅用地149公頃，較去年計劃供應下降30%。
也有例外，廈門今年住宅用地計劃供應90公頃，較去年減少逾72公頃，其中商品住宅用地計劃供應69公頃，較去年計劃供應量增加近20公頃。
整體來看，麟評居住大數(shù)據(jù)研究院分析師向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，各地著力通過減少土地供應量、優(yōu)化供應結(jié)構的方式來控制市場供應，緩解市場庫存壓力，以促進市場供求平衡。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，北京等城市今年住房用地計劃供應規(guī)模減少，這是今年各地住房發(fā)展計劃的重要特征，與土地市場、住房市場的供求關系發(fā)生重大變化有關。適當壓縮供應的“量”、更好提升供應的“質(zhì)”，進一步活躍各地土地市場，提升土地價格預期，這是各地優(yōu)化住宅用地供應的主要方向。
這也與當前土地市場情況相符。中指數(shù)據(jù)顯示，1~4月300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降4%，土地出讓收入同比增長超2成。受地塊質(zhì)量提升等因素影響，一二線城市土地平均溢價率較高，杭州、成都等地多宗土地拍出高溢價。
前述分析師認為，住房用地供應量和地塊位置仍是房企最關注的方面，這些因素將直接影響其拿地成本和開發(fā)項目的市場需求潛力。嚴躍進補充，除了關注地塊的品質(zhì)之外，企業(yè)也更關注地塊的屬性、規(guī)模等方面，未來去化成為重要的考量目標，體量可控的純住宅用地更受房企青睞。
為更好推動住房建設工作，提高房企拿地積極性，著力促進產(chǎn)城融合和職住平衡，各地也大力優(yōu)化土地供應的空間結(jié)構布局。如成都明確，要推動住房用地供應向重點片區(qū)、產(chǎn)業(yè)組團、地鐵沿線等重點發(fā)展空間傾斜；青島提出結(jié)合市場需求、住房發(fā)展計劃、商品住房去化周期和存量等因素，按照以房定地、以需定供的原則，科學編制年度住宅用地計劃。
多地調(diào)減保障性住房籌建目標
推進保障性住房建設和供應，仍是今年各地住房發(fā)展計劃的重點任務之一。如北京明確要加大住房保障力度，青島提出要加大保障性住房建設和供給，廣州要求加快構建租購并舉的住房保障體系，成都提出要完善住房保障體系。
與去年相比，今年各地保障性住房建設籌集目標以下調(diào)為主。如北京計劃建設籌集保障性租賃住房5萬套，去年計劃籌集量為7萬套（間）；如天津今年計劃籌集建設配售型保障性住房358套，啟動2900套房源配售工作，計劃籌集建設保障性租賃住房2000套（間），去年天津計劃新增籌集建設配售型保障性住房7000套，新增籌集建設保障性租賃住房5000套（間）。青島、南昌等地也有類似情況。
嚴躍進表示，多地保障房籌建目標確實出現(xiàn)減少的特征，但這并不意味著保障性住房供應的減少。這主要是因為隨著政策優(yōu)化調(diào)整，各地保障性住房的來源更加豐富，在新建之外，也要通過“以購代建”，即收購存量商品房作保障房的方式來進行，達到增加保障性住房供應和消化存量庫存的雙重目標，這既包括配售型保障性住房，也包括保障性租賃住房。
前述分析師表示，多地保障性住房用地供應和計劃籌建數(shù)量有所減少背后，有近年來土地價格抬升和市場面臨庫存壓力等因素影響，通過收儲閑置用地和收購存量住房來豐富保障性住房供應更符合當下市場實際。
今年《政府工作報告》明確，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。各地在相關會議和政策文件中對此亦有部署，如前不久發(fā)布的《遼寧省大力提振消費若干舉措（征求意見稿）》中提到，加大專項債對收購存量商品房用作保障性住房支持力度。一些步伐較快的地方已有相關實踐，如4月24日，貴州首筆收購存量商品房用作保障性住房再貸款項目在貴安新區(qū)落地，今年貴安新區(qū)計劃完成3901套存量商品房收購。
需要注意的是，保障性租賃住房仍是各地住房保障體系的重要組成部分，今年廣州、成都、天津、廈門、南昌、哈爾濱的保障性住房建設或供應計劃中，保障性租賃住房的計劃籌建或供應規(guī)模多于配售型保障性住房。杭州、青島的配售型保障性住房、保障性租賃住房計劃籌集建設或計劃推出目標則相同。
如廣州今年計劃籌建保障性租賃住房10萬套（間），計劃籌建配售型保障性住房0.15萬套；天津計劃籌集建設358套配售型保障性住房，計劃籌集建設保障性租賃住房2000套（間）；廈門今年計劃供應保障性商品房0.3萬套，保障性租賃房0.38萬套。
前述分析師表示，部分城市配售型保障性住房籌建目標少于保障性租賃住房，這主要是因為配售型保障性住房需要較高的初始投入，適合有一定經(jīng)濟基礎的家庭購買。保障性租賃住房則滿足了更多低收入和新市民的過渡性住房需求。此外，配售型保障性住房作為一項較新的政策舉措，目前仍處于發(fā)展初期。各地穩(wěn)妥審慎推進配售型保障性住房建設，體現(xiàn)了對政策落實的嚴謹態(tài)度，也有在實踐中探索優(yōu)化、持續(xù)完善制度體系的考慮。
